INDEPENDIZACIÓN DE UNIDADES INMOBILIARIAS QUE PERMANECEN EN LA MATRIZ
Procede la independización de una unidad
inmobiliaria que permanece en la matriz que cuenta con porcentaje de
participación sin necesidad de modificar y/o adecuar el reglamento interno.
No obstante, procederá la
independización en mérito al título archivado siempre y cuando consten los
linderos y medidas perimétricas de la unidad inmobiliaria a independizar.
- ¿Para la independización de una unidad
inmobiliaria que cuenta con porcentaje de participación se requiere modificar
y/o adecuar el reglamento interno?
- ¿Cuáles son los requisitos para la
independización?
I. En lo que respecta a los aires, es
posible afirmar que los “aires” no son sino el derecho o facultad que se
reconoce a una persona a fin de sobreelevar una edificación, es decir,
construir plantas adicionales a las ya existentes, sobre el suelo de un terreno
sin construir, sea que el dueño del terreno sea la misma persona u otra
diferente. De manera ordinaria y para ejemplificar, sería el derecho que tiene
el propietario de un lote de terreno sin construir, para edificar, si lo
quiere, dentro de los límites del perímetro superficial de su predio, o el
derecho del propietario de una casa de un piso para seguir edificando, si lo
desea, un segundo o tercer piso y así de modo indefinido respetando claro está,
los parámetros urbanísticos y edificatorios respectivos[1].
Con esa misma orientación la Ley N° 27157
Ley de Regularización de Edificaciones del Procedimiento para la Declaratoria
de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y
Propiedad Común, publicada el 20/7/1999 en el diario oficial El Peruano,
establece que son de propiedad común, los sótanos y azoteas, salvo que en los
títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario (artículo
40, iniciso h).
II. Sobre la materia,
la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN (aprobada mediante la Resolución del
Superintendente Nacional de los Registros N° 340-2008-SUNARP-SN del 23/12/2008)
ha establecido los criterios para la calificación e inscripción del régimen de
propiedad exclusiva y común, cuyo numeral 5.5 señala:
“5.5. Inscripción
de los aires
Cuando en el
reglamento interno se establezca la reserva de aires de la edificación, ésta
podrá independizarse como sección de dominio exclusivo, siempre que se le
asigne porcentaje de participación en los bienes comunes. En este caso la
independización procederá siempre que se cuente con un área proyectada de
acceso.
El reglamento
interno puede establecer reserva de aires sin independización, en cuyo caso
esta circunstancia consta en asiento específico correspondiente a la partida registral
del predio matriz, o de otra partida vinculada”.
A mayor abundamiento, en el numeral 4
del rubro de Antecedentes y Consideraciones de dicha directiva, se señala lo
siguiente:
“En mérito a la autonomía de la voluntad el propietario-constructor puede atribuir el derecho de sobreelevación a favor de algún titular exclusivo, o incluso de él mismo, en virtud de dos modalidades clásicas: Primero, la cláusula de “reserva de aires” hasta una futura ampliación de edificación; con lo que el registro se limita a inscribir el reglamento interno (con cláusula incluida) sin independizar en ninguna partida “los aires”. La estipulación, por tanto se incorpora en la partida matriz del edificio, aun cuando debe señalarse que muchas veces esa inscripción se omite por lo que la presente directiva trata de salvar esos errores. Segundo, la cláusula de “independización de aires” cumple un doble efecto: reservar un derecho de sobreelevación, y solicitar, además, que éste se consigne en una nueva partida registral segregada de la matriz. Para acceder a esta inscripción, el Registro exige que se asigne a los “aires” un porcentaje de participación en las zonas comunes, ya que de acuerdo a las bases institucionales de la propiedad horizontal, el titular de una sección de dominio exclusivo también es necesariamente copropietario de las zonas comunes”.
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III. De lo expuesto
en el punto anterior se advierte que la directiva regula dos situaciones:
Primero, la posibilidad de independizar los aires, es decir, abrir una partida
registral independiente para su inscripción, que serán objeto de derechos
singulares; y segundo, la reserva de aires que implica que se mantendrán en la
partida matriz.
Cuando los aires sean objeto de
independización, estos se convierten en una unidad de propiedad exclusiva, y
por tanto, debe corresponderle un porcentaje de participación en los bienes
comunes, de conformidad con el artículo 130 del Reglamento de la Ley 27157 [2].
Siguiendo esa línea, el artículo 63 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece lo siguiente:
“Artículo
63.- Independización de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes
establecidos en la Ley N° 27157
(...)
Las unidades
inmobiliarias a que se refiere este artículo se inscribirán en partida especial
donde se señale el régimen al que están sujetas, relacionándolas con la partida
matriz. Excepcionalmente y a solicitud del interesado, se podrá independizar en
una misma partida más de una sección de dominio exclusivo, aun cuando no exista
continuidad entre ellas, siempre que constituyan una unidad funcional.
Cuando en el
Reglamento Interno se establezca la reserva de aires de la edificación, ésta
podrá independizarse como sección de dominio exclusivo siempre que se le asigne
porcentaje de participación de los bienes comunes. En este caso la
independización procederá, siempre que cuente con área proyectada de acceso.
El Reglamento
Interno puede establecer reserva de aires sin independización, en cuyo caso
esta circunstancia consta en asiento específico correspondiente a la partida
registral del predio matriz, o de otra partida vinculada.” (Resaltado es
nuestro).
IV. Respecto a la
adecuación del reglamento interno, en el CXIX Pleno del Tribunal Registral
llevado a cabo en sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el 26
de mayo de 2014, se adoptó el siguiente acuerdo plenario:
ADECUACIÓN
DEL REGLAMENTO INTERNO A LA LEY 27157
“La adecuación
del Reglamento Interno a la Ley 27157, implica su modificación y la de los
porcentajes de participación de las secciones de propiedad exclusiva sobre los
bienes y gastos comunes, si estos no son compatibles con dicha ley o
adolecieran de las exigencias señaladas por ésta, las mismas que pueden ser
modificadas por acuerdo de la Junta de Propietarios con el quorum y mayoría
señalados por la tercera disposición final de la Ley acotada”.
V. Conforme
al acuerdo y sus fundamentos antes mencionados, se puede apreciar que en los
casos en que el reglamento interno inscrito contenga disposiciones
incompatibles con la Ley N° 27157 o hubiera omitido información exigida
obligatoriamente por esta, la modificación del reglamento se encontrará dentro
de los alcances de dicha adecuación, siendo necesario que sólo se cumplan los
requisitos, quorum y mayorías exigidas para esta.
Sin embargo, conviene puntualizar, tal
como ha señalado esta instancia en anterior jurisprudencia[3], que la
adecuación del reglamento interno no implica variar la esencia del mismo
(descripción de secciones, áreas, usos, porcentajes de participación) sino la
adecuación de las demás disposiciones del reglamento a la nueva normativa;
consecuentemente, cualquier variación en sus términos que no se deriven de
dicha adecuación, deberá ser aprobada como una modificación del reglamento
interno.
VI. Ahora bien, el
artículo IV del Título Preliminar del T.U.O. del Reglamento General de los
Registros Públicos (RGRP) establece que: “por cada bien o persona jurídica se
abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera
inscripción de aquellas así como los actos o derechos posteriores relativos a
cada uno. (…)”
Este es el principio de especialidad al
que también se le conoce como principio de determinación y que tiene por
finalidad que la publicidad de los actos y derechos se efectúen de manera
ordenada, completa y clara, de tal manera que todos tengan cabal conocimiento
no solamente del acto o derecho inscrito, sino también de sus alcances y
extensión.
VII. En concordancia
con ello, el artículo 4 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
(RIRP) dispone que: “(...) Por cada predio se abrirá una partida registral en
la cual se extenderán todas las inscripciones que a éste correspondan ordenadas
por rubros. Por cada acto o derecho se extenderá un asiento registral
independiente. Los asientos regístrales se extenderán unos a continuación de
otros, consignando el rubro y la numeración correlativa correspondiente
precedida de la letra que identifica al rubro, de acuerdo a la prioridad en el
ingreso al Registro, salvo que se trate de títulos compatibles. (...)”.
Asimismo, el artículo 58 del mencionado
reglamento dispone, al regular la independización, que se abrirá partida
registral “para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de
terreno, con edificación o sin ella; o, como consecuencia de la inscripción de
una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva y de propiedad común o régimen de independización y copropiedad
(...)”. Esta es la expresión normativa del denominado principio de especialidad
o de folio real, como criterio ordenador de la información que sobre los bienes
inscritos accede al Registro.
VIII. El sistema de
folio real, manifestación del principio de especialidad es el sistema registral
mediante el cual, el registro o inscripción de bienes inmuebles se organiza en
función de estos, al cual ingresan los asientos sucesivos, que conforman en un
solo formato el historial jurídico del bien.
De acuerdo a este sistema, cada bien
tiene su partida y en ella deberán inscribirse en forma sucesiva los asientos
generados por los documentos que sean presentados para su inscripción.
En el caso de inmuebles, inicialmente el
sistema de inscripción consistía en tomos con folios donde se inscribía a
manuscrito el historial de los inmuebles y se iban colocando las subsiguientes
inscripciones. Luego se pasó al sistema de ficha y posteriormente el documento
ha venido actualizándose con los avances tecnológicos y hoy en día tenemos la
partida electrónica en sustitución del folio o ficha registral.
IX. En concordancia
con lo expuesto, en el Capítulo V del Título II del RIRP se contemplan diversos
supuestos de independización, así como los requisitos exigibles, dichos
supuestos se encuentran relacionados a la naturaleza del predio, es decir,
atendiendo a si se trata de predios urbanos, rústicos, ubicados en área de
expansión urbana o rurales, si la desmembración se produce por regularización
de edificaciones o si la independización es de unidades inmobiliarias sujetas a
los regímenes propiedad exclusiva y propiedad común, o de independización
y copropiedad contemplados en la Ley N° 27157.
X. El artículo 59 del RIRP establece que todo título que da mérito a la
independización debe contener el área de cada uno de los predios que se
desmembran y, en su caso, el área remanente, con precisión de sus linderos y
medidas perimétricas, acompañando los documentos exigidos para cada tipo de
predio.
Estos requisitos tienen por finalidad
publicitar de manera completa las el predio sobre el cual recae el derecho de
propiedad y otros derechos reales, de manera que tanto el titular como los
propietarios de los antes, así como los terceros tengan conocimiento de la extensión
material de los predios.
XI. Por su parte,
el Artículo 63 del mismo reglamento regula la Independización de unidades
inmobiliarias sujetas a los regímenes establecidos en la Ley N° 27157
Artículo 63.-
Independización de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes establecidos
en la Ley N° 27157
Para la
independización de unidades inmobiliarias sujetas al régimen de propiedad
exclusiva y propiedad común, o de independización y copropiedad, se presentarán
los siguientes documentos:
a)
Reglamento interno;
b)
Documento privado suscrito por el
propietario del predio, con firma certificada, en el que se describa el área,
linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los
bienes comunes regulados por el Reglamento Interno;
c) Plano de independización que grafique las unidades de dominio exclusivo y las zonas comunes, autorizado por profesional competente con firma certificada por notario.
[1] Resoluciones
028-2007-SUNARP-TR-L del 12//1/2007 y N° 366-2009-SUNARP-TR-A
[2]
Art 130.- Participación en la propiedad de los bienes comunes
La participación de los
bienes comunes, es un derecho accesorio a cada unidad o sección de uso
exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje es
determinado en el Reglamento Interno, y se establecerá atendiendo a criterios
razonables, como el área ocupada de las secciones exclusivas, la ubicación de
éstas, los usos a los que están destinadas, etc.
[3] Por todas, la Resolución N° 056-2013-SUNARP-TR-L del 11/1/2013
Tribunal Registral de la SUNARP.
Resolución N°.- 350-2020-SUNARP-TR-L. Primera Sala. Lima, 30 de enero 2020
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