CALIFICACIÓN REGISTRAL DEL FORMULARIO REGISTRAL DE ADQUISICIÓN POR TRATO DIRECTO
Al amparo del numeral 4.7 del artículo 4 del Texto Único Ordenado
del Decreto Legislativo 1192, para la inscripción del formulario registral de
adquisición de inmuebles por trato directo debe verificarse que el Notario
Público certificó las firmas y contenido.
En cuanto al contenido, en lo referente al inmueble objeto de
adquisición, en caso de existir discrepancias, es de aplicación el precedente
relativo a la identificación del predio aprobado en el 10° Pleno del Tribunal
Registral.
INFORME EMITIDO POR EL ÁREA DE CATASTRO
El informe del Área de Catastro es vinculante para el Registrador,
siempre que se refiera a aspectos estrictamente técnicos. En ese sentido,
corresponde formular observación cuando el Área de Catastro informa que,
conforme a las coordenadas UTM, el área en consulta se ubica en un entorno
geográfico que no concuerda con lo graficado en el esquema de localización
adjunto por el usuario.
- ¿Corresponde a las instancias registrales verificar que la
certificación notarial del formulario registral de adquisición por trato
directo versa sobre las firmas y su contenido?
I. El Texto Único Ordenado del Decreto Legislativo 1192 aprobado por Decreto
Supremo 011-2019-VIVIENDA[1] (en
adelante, TUO del D.L 1192), estableció el régimen jurídico aplicable para los
procesos de adquisición y expropiación de inmuebles, transferencia de bienes inmuebles
de propiedad del Estado y liberación de interferencias para la ejecución de
obras de infraestructura, siendo de interés público primordial, de acuerdo con
su artículo 1°.
Estos procesos para la ejecución de obras de infraestructura
contemplan como sujetos intervinientes al sujeto activo, sujeto pasivo y
beneficiario, definiéndose a cada uno de ellos en el artículo 4 del TUO del
D.L. 1192 de la siguiente manera:
[…] 4.2. Beneficiario: Es el
titular del derecho de propiedad del inmueble como resultado de la Adquisición,
Expropiación o transferencia de inmuebles de propiedad del Estado […] El único
beneficiario es el Estado actuando a través de alguna de las entidades
públicas, comprendiendo a los titulares de proyectos y a las empresas prestadoras
de servicios de saneamiento públicas de accionariado estatal o municipal.
[…] 4.11. Sujeto Activo: Es
el Ministerio competente del sector, el Gobierno Regional y el Gobierno Local
responsable de la tramitación de los procesos de Adquisición o Expropiación.
4.12. Sujeto Pasivo: Es el propietario o poseedor del inmueble sujeto a Adquisición o Expropiación […]
II. El proceso de adquisición se encuentra regulado por el Título III
del TUO del D.L. 1192, teniendo así que la adquisición consiste en “la transferencia
voluntaria de la propiedad del inmueble necesario para la ejecución de la Obra
de Infraestructura, del Sujeto Pasivo a favor del Beneficiario como resultado
del trato directo”, según la definición acogida por el numeral 4.1 de su
artículo 4.
Los aspectos registrales del proceso de adquisición involucran
tanto la realización de la anotación preventiva que se efectúa luego de la comunicación
al Sujeto Pasivo de la identificación de su inmueble para la ejecución de una
obra de infraestructura (numerales 16.2 y 16.3 del artículo 16) como la
inscripción de la adquisición por trato directo (literal c del numeral 20.4 del
artículo 20) que implica la culminación del proceso.
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III. En ambos supuestos (anotación preventiva e inscripción de la adquisición
por trato directo) se aplican las mismas reglas de calificación registral,
cuyos alcances son debidamente delimitados en la Octava Disposición
Complementaria Final del TUO del D.L. 1192, cuyo tenor es el siguiente:
Octava.- El Registrador
deberá dar estricto cumplimiento a los procedimientos registrales regulados en
el presente Decreto Legislativo, bajo responsabilidad. Para efectos de las
inscripciones registrales señaladas en el presente Decreto Legislativo, aplíquese
el procedimiento señalado en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código
Civil […] (Énfasis añadido).
El segundo párrafo del enunciado normativo precitado es remisivo
al segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil cuyo texto completo se
reproduce a continuación:
Artículo 2011.- Los
registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se
solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto,
por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los
registros públicos.
Lo dispuesto en el párrafo
anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de
parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el
caso, el Registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones o información
complementaria que precise, o requerir el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar
la prioridad del ingreso del Registro.
En el artículo citado se formula en su primer párrafo una regla
(los registradores califican la legalidad de los documentos, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto), estableciéndose una excepción en el segundo
con la expresión “lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica”.
IV. En este contexto, por Resolución del Superintendente Nacional de
los Registros Públicos 275-2015-SUNARP-SN[2] se
aprobó la “Directiva que regula en sede registral el trámite de inscripción de
los actos referidos al proceso de adquisición y expropiación de inmuebles, y
transferencia de inmuebles de propiedad del Estado, previstos en el Decreto
Legislativo Nº 1192” (en adelante, Directiva 09-2015-SUNARP-SN), cuyo numeral 5.4,
respecto de la calificación registral, señala lo siguiente:
5.4. Calificación La calificación del
registrador se limita a verificar la formalidad del documento o documentos que
dan merito a la inscripción registral. No será materia de calificación la validez,
tracto, ni el cumplimiento de los actos procedimentales o procesos que originan
los actos objeto de inscripción, los que son de exclusiva responsabilidad del sujeto
activo o entidad encargada de la implementación, gestión o culminación del
proceso de adquisición, expropiación u otro contemplado en el Decreto
Legislativo Nº 1192. (Lo resaltado es nuestro).
Entonces, de una interpretación integral de las normas mencionadas
podemos colegir que la determinación de los aspectos intrínsecos del procedimiento
(validez, tracto y actos internos) está exenta del ámbito de evaluación
registral, por tanto, al Registro solo le corresponde verificar la formalidad
del título.
- Si corresponde formular observación cuando el Área de Catastro informa
que, conforme a las coordenadas UTM e información gráfica satelital, el área en
consulta se ubica en un entorno geográfico que no concuerda con lo graficado en
el esquema de localización adjunto por el usuario.
I. La especialidad de las disposiciones normativas aplicables a los procedimientos
del TUO del Decreto Legislativo N° 1192 se manifiesta en el numeral 7.3 de las
Disposiciones Complementarias de la Directiva N° 09-2015-SUNARP/SN cuyo tenor
es el siguiente:
“7.3. Aplicación
supletoria En todo lo no previsto en el Decreto Legislativo N° 1192 y la
presente directiva, se aplican las disposiciones establecidas en el Reglamento General
de los Registros Públicos y el Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios”.
De esta manera, esta regulación especial prevé la aplicación de
las disposiciones contenidas en el Reglamento General de los Registros Públicos
(RGRP) o en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP), en
todos los aspectos que no se encuentren contemplados en dicha norma especial.
II. Siendo esto así, la propia Directiva N° 09-2015-SUNARP/SN señala en
su numeral 5.5 que “[E]n los casos en que se requiera informe técnico de
catastro, el registrador debe derivar el título […]” (subrayado agregado), sin
precisar a qué casos se refiere, para lo cual, de manera supletoria, debemos
remitirnos al artículo 11 del RIRP que establece lo siguiente:
“Artículo 11.- Informes
de las áreas de Catastro de la SUNARP Los títulos en virtud de los cuales
se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de
un predio al Registro o su modificación física, se inscribirán previo
informe técnico del área de catastro. La SUNARP podrá determinar los casos
de modificación física que no requieran dicho informe, en atención a la
capacidad operativa de las áreas de Catastro.
El área de Catastro
verificará los datos técnicos del plano presentado, de conformidad con la
normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe referido a aspectos
estrictamente técnicos donde se determine la existencia o no de superposición
de partidas, así como otros aspectos relevantes, si los hubiere. Dicho
informe se realizará sobre la base de la información gráfica con la que cuente
el área de catastro, actualizada a la fecha de emisión del informe técnico,
bajo responsabilidad.
El informe del área de
Catastro es vinculante para el Registrador. En su caso, en la esquela de observación o
tacha se consignará únicamente los defectos u obstáculos técnicos advertidos
por el área de catastro. No obstante, el Registrador no tomará en cuenta
aspectos contenidos en el informe de catastro que no se ciñan a lo
establecido en el párrafo anterior.
Inscritos los actos a que se
refiere el primer párrafo, haya o no mediado informe técnico, se comunicará al
área de Catastro a fin de que ésta actualice su base de datos”. (El resaltado y
subrayado es nuestro).
Del enunciado normativo precitado, podemos desprender -entre
otros- 3 aspectos que deben resaltarse:
· Las modificaciones físicas de un predio inscrito requerirán de manera
previa a su inscripción el informe técnico del área de catastro.
· Este informe se realizará sobre la base de dos elementos: (i) Los datos
técnicos del plano presentado; y, (ii) la información gráfica actualizada con
la que se cuente al momento de su elaboración.
· El informe emitido por el área de catastro vincula al registrador
en los aspectos técnicos sobre los que se pronuncie, lo que no releva su deber
de evaluar la incidencia legal de los mismos
III. Relacionado con esto último, en el X Pleno del Tribunal Registral realizado
los días 8 y 9 de abril de 2005, se aprobó el siguiente precedente de
observancia obligatoria[3]:
ALCANCES DEL CARÁCTER
VINCULANTE DEL INFORME EMITIDO POR EL ÁREA DE CATASTRO El informe del área de
catastro es vinculante para el Registrador, siempre que se refiera a aspectos
estrictamente técnicos. El Registrador debe distinguir en su contenido los
aspectos técnicos que sí lo vinculan, y otros aspectos de aplicación e
interpretación de normas jurídicas, que no le competen a dicha área, sino de
manera indelegable y exclusiva al Registrador Público.
Criterio sustentado en las
Resoluciones N° 130-2004-SUNARP- TR-A del 5 de agosto de 2004, N°
165-2004-SUNARP- TR-A del 30 setiembre de 2004 y N° 017-2005-SUNARP-TR-A del 28
de enero de 2005.
De acuerdo al precedente en mención, los informes técnicos del
área de Catastro resultan vinculantes para el registrador, siempre que se
refieran a aspectos estrictamente técnicos. En este sentido, el registrador a cargo
de la calificación debe distinguir en el informe técnico del área de Catastro
los aspectos técnicos de los jurídicos, por lo que dicho informe sólo debe dar
lugar a una observación cuando los defectos técnicos constituyan un obstáculo
para la inscripción.
Tribunal Registral de la SUNARP.
Resolución N°.- 1500-2020-SUNARP-TR-L. Lima, 27 de agosto 2020
[1] Publicado
en el diario oficial El Peruano el 12/3/2019.
[2] Publicada
en el diario oficial El Peruano el 27/10/2015.
[3] Publicado
en el diario oficial “El Peruano” el 9/6/2005.
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