I. Ahora bien, el
derecho de uso es regulado en el Título IV de la Sección Tercera del Código
Civil, señalando así:
“Artículo 1026:
El derecho de usar o de servirse de un bien no consumible se rige por las
disposiciones del título anterior, en cuanto sean aplicables”.
El artículo 1026 del Código Civil,
establece también que el derecho de uso se rige por las disposiciones del
título anterior, en cuanto sean aplicables; esto es, las disposiciones del
derecho de usufructo.
II. Por su parte, el
artículo 1027 del mismo cuerpo legal, sostiene que cuando el derecho de uso
recae sobre una cosa o parte de ella para servir de morada, se estima
constituido el derecho de habitación. El precepto legal citado define entonces
al derecho de habitación por el hecho de recaer sobre una casa o parte de esta,
que sirve para un supuesto específico: morada. Téngase en cuenta que no se
trata de cualquier clase de inmuebles, sino de aquellos que por sus
características puedan ser utilizados como morada por personas.
Ahora bien, dentro de las características propias de estos derechos podemos mencionar las siguientes:
- Se trata de derechos constituidos sobre bienes ajenos. En efecto, hay por lo menos dos sujetos en la relación jurídica, el constituyente y el beneficiario. El primero obviamente deberá ser el propietario del bien sobre el que recae el derecho.
- El constituyente podrá indicar en el acto constitutivo, entre otros, el plazo por el cual se deba entender otorgado el derecho. En consecuencia, se trata de derechos temporales, limitados en el tiempo, conforme a la ley o el acto constitutivo que los origina.
- Existe el deber de conservación sobre la cosa que el beneficiario debe observar.
III. Al respecto,
debemos señalar que el contrato es definido en el artículo 1351 del Código
Civil como el acuerdo de dos o más partes para crear, regular, modificar o
extinguir una relación jurídica patrimonial.
A partir de lo normado, el contrato es
un acto jurídico plurilateral y patrimonial. La característica plurilateral
responde a la necesidad de la conjunción de la declaración de voluntad de
varias partes, a efectos de generar los efectos que sus intereses persigan. De
otro lado, la característica patrimonial se relaciona con la naturaleza
económica que producirá el contrato, es decir, las variaciones al patrimonio de
los sujetos/partes intervinientes.
El artículo 1353 del Código Civil
establece que todos los contratos de derecho privado, inclusive los
innominados, quedan sometidos a las reglas generales contenidas en esta
sección, salvo en cuanto resulten incompatibles con las reglas particulares de
cada contrato.
Entre dichas reglas generales, se
encuentra la establecida en el artículo 1354 del Código Civil, que establece
que las partes pueden determinar libremente el contenido del contrato, siempre
que no sea contrario a norma legal de carácter imperativo. Este precepto legal
hace referencia a la libertad de contratación, la que se encuentra compuesta
por otras dos libertades: la de contratar y la contractual.
a) Libertad de contratar, conocida
también como libertad de conclusión, consiste en la facultad que tiene toda
persona de celebrar o no un contrato, y si finalmente decide contratar,
determinar con quién contrata.
b) Libertad contractual, conocida también como libertad de configuración, está referida a la libertad de determinar el contenido del contrato. Esta se compone a su vez de las siguientes facultades: - Libertad para decidir el tipo de contrato. - Libertad para decidir la forma del contrato.
- Libertad para decidir la jurisdicción en la que eventualmente resolverán los conflictos generados por la ejecución e interpretación del contrato.
- Libertad para determinar el objeto del contrato, es decir, el conjunto de obligaciones que asumirán las partes.
También puedes ver: Calificación Registral del Formulario Registral de Adquisición por Trato Directo
IV. Ahora bien,
estando a que el derecho de uso y habitación se rige por las disposiciones del
usufructo, haciendo la salvedad de que éstas lo serán en cuanto sean
aplicables, es decir, en la medida en que no desnaturalicen este derecho, cabe
remitirnos a las normas del usufructo. El usufructo puede ser constituido[1] a través de un
acto jurídico unilateral o bilateral, en este último caso será a través de un
contrato. Asimismo, la constitución del usufructo puede resultar de un acto a
título oneroso como la compraventa o la permuta, o de un acto a título
gratuito, es decir, sin que exista contraprestación a cargo del beneficiario de
la cesión de la nuda propiedad o del usufructo.
Un acto se cataloga como oneroso cuando
cada una de las partes recibe alguna cosa o ventaja de la otra, y es acto
gratuito aquel en cuya virtud una sola de las partes procura a la otra una
ventaja sin recibir nada a cambio.
De otro lado, cabe señalar que, en
opinión de Fernando Vidal Ramírez, la distinción entre actos onerosos y
gratuitos radica según se generen prestaciones para ambas partes o para una
sola de ellas, como ocurre con la compraventa o con la donación. En la primera,
el vendedor y comprador se obligan a prestaciones recíprocas; y, en la segunda,
sólo el donante se obliga al cumplimiento de una prestación[2].
V. En el caso
materia de análisis, de lo expresado por las partes en el contrato[3], es razonable
interpretar que las mismas han pactado la constitución del derecho de
habitación a título gratuito, ya que la parte beneficiada con dicho gravamen no
se encuentra sujeta ni obligada a cumplir y/o realizar ninguna contraprestación
a favor del propietario del predio.
Así, la condición de gratuito de dichos
derechos puede inferirse de una manifestación de voluntad tácita que se
demuestra con la suscripción de la escritura pública del 22/7/2020 por parte de
las partes contratantes, aunque no conste en ella la declaración expresa de que
se pactó la constitución de un derecho de uso y habitación a título gratuito.
Y teniendo en cuenta que no existe
ninguna norma que establezca la obligatoriedad de consignar de manera expresa
la condición de oneroso o gratuito de los derechos de habitación, resulta
innecesaria la presentación de la escritura pública aclaratoria solicitada por
el registrador.
En ese mismo sentido se ha pronunciado
esta instancia en las Resoluciones N° 1356-2020-SUNARP-TR-L del 10/8/2020, N°
440-2019-SUNARP-TR-L del 15/2/2019 y N° 897-2012-SUNARP-TR-L del 19/6/2012.
En consecuencia, corresponde revocar la
observación formulada por el registrador público.
VI. Sin perjuicio
de lo expuesto, cabe indicar que el numeral 38 la Casación N° 2229- 2008
invocada por el registrador señala lo siguiente:
“(…) b.6.-
Derecho de habitación: 38.- De acuerdo a lo normado por el artículo 1027° del
Código Civil, cuando el derecho de uso recae sobre una casa o parte de ella
para servir de morada, se estima constituido el derecho de habitación.
Este es un
derecho real en el que el uso del bien se encuentra restringido, dado que se
limita a ejercerse sobre una casa o parte de ella que sirve de morada, por lo
que tiene como elementos: a) el ser un derecho de uso; b) el de recaer sobre
una casa o parte de ella y c) tener por destino la morada del beneficiario.
Ahora bien, si
en principio el derecho de uso puede constituirse a título gratuito nada obsta
para que se establezca a título oneroso, puesto que, por ejemplo, el contrato
de arrendamiento en el fondo implica que el arrendatario ejerza el derecho de
uso y habitación sobre el inmueble que ocupa como casa habitación. (…)”
De lo expuesto, podemos apreciar que, si
bien en la referida casación se establece que la constitución del derecho de
uso puede resultar de un acto a título oneroso o de un acto a título gratuito
(al igual que el usufructo), en ningún extremo de la misma se desprende la
obligación de consignar de manera expresa la condición del acto. Por lo tanto,
la referida jurisprudencia no sustenta la observación planteada por el
registrador público.
[1] También
por Ley, conforme consta en el artículo 1000 del Código Civil.
[2]
VIDAL RAMIREZ, Fernando. Teoría General del Acto Jurídico. Primera Edición.
Cultural Cuzco S.A. Editores. Lima. Pág. 65.
[3]
El artículo 140 del Código Civil define el acto jurídico como la manifestación
de voluntad destinada a crear, regular, modificar o extinguir relaciones
jurídicas, añadiendo el artículo 141 del mismo Código, que “La manifestación de
voluntad podrá ser expresa o tácita. Es expresa cuando se realiza en forma oral,
escrita, a través de cualquier medio directo, manual, mecánico, digital,
electrónico, mediante la lengua de señas o algún medio alternativo de
comunicación, incluyendo el uso de ajustes razonables o de los apoyos requeridos
por la persona. Es tácita cuando la voluntad se infiere indubitablemente de una
actitud o conductas reiteradas en la historia de vida que revelan su
existencia. No puede considerarse que existe manifestación tácita cuando la ley
exige declaración expresa o cuando el agente formula reserva o declaración en
contrario.”
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