RECONOCIMIENTO DE PROPIEDAD PREEXISTENTE
Para el reconocimiento de propiedad
preexistente, cuando el reglamento interno no atribuye expresamente la
condición de bien común a los aires, se requiere el acuerdo adoptado en dicho sentido
con la votación favorable de 2/3 del porcentaje de participación de los propietarios. No
resulta exigible su desafectación y posterior transferencia cuando se reconoce la
propiedad preexistente.
CONTENIDO DEL REGLAMENTO INTERNO
El literal a) del artículo 153 del
Reglamento de la Ley N° 27157 no exige que se consigne en el reglamento interno
las áreas techadas de las áreas y/o bienes comunes, requiriéndose solamente que
se identifiquen o se determinen los bienes de propiedad común.
Cuestiones
a determinar son las siguientes:
-
¿Cuáles son los requisitos para el reconocimiento de propiedad preexistente,
cuando el reglamento interno no atribuye expresamente la condición de zona
común a los aires?
- Si
en el reglamento interno deben consignarse las áreas techadas de las áreas y/o
bienes comunes.
I. El
Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común es una modalidad de la
propiedad consistente en la coexistencia, en una edificación, de secciones de
dominio exclusivo con áreas de propiedad común[1].
Conjuntamente con la propiedad exclusiva
sobre una sección determinada del edificio, va a coexistir una copropiedad
sobre los elementos comunes de la edificación, como el terreno en donde está
construido, los muros, las escaleras, ascensores, y demás elementos que hacen
indispensable el uso por parte de los propietarios de sus respectivas unidades
de propiedad exclusiva.
La particularidad, por consiguiente, del
Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común es la coexistencia de
unidades de dominio exclusivo con bienes comunes, motivado por la naturaleza de
la edificación, como sucede con los edificios, entre otros.
Por ello es que se admite que la
constitución de dicho régimen no sólo sea mediante un acto específico de
constitución (acto jurídico) por parte de sus titulares, sino también con el
solo hecho de la existencia de un edificio en el que existan dos o más
propietarios de distintos departamentos u oficinas[2].
II. Actualmente, el Régimen de Propiedad
Exclusiva y de Propiedad Común al que deben someterse las unidades
inmobiliarias en las que coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes
y/o servicios comunes se encuentra establecido en la Ley N° 27157, publicada el
20/7/1999, y su reglamento, el Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC, publicado el
17/2/2000, cuyo T.U.O. fue aprobado mediante Decreto Supremo Nº 035-2006- VIVIENDA.
III. De conformidad con el artículo 127
del Reglamento de la Ley N° 27157, al momento de solicitar la inscripción del
reglamento interno, el o los propietarios de las secciones exclusivas deberán
optar entre los regímenes siguientes:
a) Propiedad Exclusiva y Propiedad
Común.
b) Independización y Copropiedad.
Asimismo, el artículo 129 del citado
reglamento define al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común como el
régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de
edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo,
pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común.
Cuentan con un reglamento interno y una junta de propietarios.
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IV. Conforme al artículo 153 del
reglamento en mención, es en el reglamento interno en el que se definen, entre
otras materias: - Las secciones de propiedad exclusiva, señalando sus áreas,
numeración y el uso al que deberán estar destinadas cada una de ellas. - Los
bienes comunes. Así, la calidad de un bien: propiedad exclusiva o propiedad
común, quedará establecida en el reglamento interno. Se trata indudablemente de
un aspecto sustancial, pues en estricto se delimita el derecho de propiedad.
V. Cabe señalar que el término “aires”
como tal no se encuentra definido en el Código Civil; sin embargo, de la
interpretación de los artículos 954 y 955, referido el primero de ellos a que
la propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos
dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea
útil al propietario el ejercicio de su derecho, y, el segundo a que el subsuelo
o el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a propietario distinto
que el dueño del suelo, se hace posible extraer su significado.
Sobre la base de dichas normas es
posible afirmar que los “aires” no son sino el derecho o facultad que se
reconoce a una persona a fin de sobreelevar una edificación, es decir,
construir plantas adicionales a las ya existentes, sobre el suelo de un terreno
sin construir, sea que el dueño del terreno sea la misma persona u otra
diferente. De manera ordinaria y para ejemplificar, sería el derecho que tiene
el propietario de un lote de terreno sin construir para edificar, si lo quiere,
dentro de los límites del perímetro superficial de su predio, o el derecho del
propietario de una casa de un piso para seguir edificando, si lo desea, un
segundo o tercer piso y así de modo indefinido respetando claro está, los
parámetros urbanísticos y edificatorios respectivos[3].
Con esa misma orientación se promulgó la
Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones del Procedimiento para la
Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad
Exclusiva y Propiedad Común publicada el 20/7/1999 en el diario oficial El
Peruano, al establecer que son bienes de propiedad común, los sótanos y
azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan
cláusulas en contrario (artículo 40, inciso h).
VI. Ahora bien, la Directiva Nº
009-2008-SUNARP/SN aprobada mediante Resolución del Superintendente Nacional de
los Registros Púbicos N° 340- 2008-SUNARP-SN del 23/12/2008, sobre la condición
jurídica de los aires regula lo siguiente:
5.7.
Condición jurídica de los aires
De conformidad
con el artículo 40, inciso h), de la ley 27157 los aires se reputan zonas
comunes, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan
clausulas en contrario por las cuales se les atribuya la condición de sección
de propiedad exclusiva.
Para efectos
registrales la cláusula en contrario consta en el reglamento interno, o en una
modificación posterior en el que se apruebe el acto de reconocimiento de la
propiedad preexistente de los aires, y que había sido omitida en la declaración
inicial del reglamento interno. Para ello se requiere la votación favorable de
2/3 del porcentaje de participación de los propietarios.
Si el reglamento
interno atribuye expresamente la condición de zona común a los aires será
aplicable el artículo 135 del Decreto Supremo Nº 035-2006- VIVIENDA, salvo que
el reconocimiento de la propiedad preexistente se realice por unanimidad de los
propietarios. (El resaltado es nuestro).
La citada norma registral distingue dos
supuestos:
a) El primer supuesto, se encuentra
referido al caso en que la condición jurídica de los aires se ha omitido en el
reglamento interno inicial. En este supuesto la cláusula en contrario que
atribuye la condición de sección de propiedad exclusiva debe constar en el
reglamento interno inicial o en una modificación posterior en la que se apruebe
el acto de reconocimiento de la
propiedad existente de los aires,
debiéndose contar con la votación favorable de 2/3 del porcentaje de
participación de los propietarios.
b) El segundo supuesto, se encuentra
referido al caso en que la condición jurídica de los aires como zona común fue
atribuida expresamente en el reglamento interno. Para ello se requiere cumplir
con los requerimientos de la transferencia de bienes comunes que conforme al
artículo 135 del D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA se requiere la aprobación de 2/3 de
los propietarios (previa desafectación de los bienes comunes) salvo que se
obtenga el acuerdo adoptado por unanimidad de los propietarios respecto al reconocimiento
de la propiedad exclusiva; en ese mismo sentido se ha pronunciado este
colegiado mediante Resolución Nº 1952-2014-SUNARPTR-L del 17/10/2014.
Cabe resaltar que para el reconocimiento
de propiedad exclusiva a que hace referencia el artículo citado no será
necesaria la desafectación de los aires, puesto que dicho acto deriva de la
omisión o error en las declaraciones contenidas en el reglamento interno,
motivo por el cual bastaría la modificación del reglamento interno en ese
sentido o el acuerdo unánime de la junta de propietarios, según corresponda.
VII. Asimismo, cabe precisar respecto a
la desafectación y transferencia de los bienes comunes, que el artículo 135 del
D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA, Reglamento de la Ley Nº 27157, establece:
“Artículo
135.- Actos de disposición de bienes comunes
La transferencia,
gravamen, cesión en uso o la celebración de cualquier otro acto o contrato que
importe disposición o limitación de uso de los bienes comunes susceptibles de
ser transferidos, deberá ser autorizada por la Junta de Propietarios mediante
acuerdo adoptado con el voto conforme de cuando menos las dos terceras partes
de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva. Dicha autorización
será otorgada, siempre que los actos mencionados en el primer párrafo no
contravengan los parámetros urbanísticos y edificatorios, y las normas de
edificación vigentes, ni se perjudique las condiciones de seguridad y funcionalidad
de la edificación, ni se afecte los derechos de las secciones de propiedad
exclusiva o de terceros.”
En tal sentido, se puede advertir que la
desafectación y transferencia de los bienes comunes solo podrá realizarse
siempre que lo haya autorizado la junta de propietarios con el voto a favor de
las 2/3 partes de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva.
Cabe señalar que en este supuesto, el
acuerdo de la junta de propietarios no constituye el acto de transferencia de
dominio en sí, sino únicamente la autorización para la transferencia posterior,
tal como se desprende de la última parte del artículo 43 de la Ley Nº 27157, en
el que se establece que “cualquier transferencia realizada sin
contar con la votación antes dispuesta es nula de pleno derecho”.
De igual forma, se ha señalado en la
resolución Nº 747-2017-SUNARP-TR-L del 4/4/2017, que el acuerdo de
desafectación no concretiza la transferencia del bien común, pues se requiere
la concurrencia de voluntad del transferente y adquiriente en instrumento
público, formalidad además que se requiere para su inscripción de conformidad
con el artículo 2011 del Código Civil y VII del Título Preliminar del T.U.O.
del Reglamento General de los Registros Públicos, la que podrá ser formalizada
por el presidente de la Junta de Propietarios, quien ejerce la representación
legal de la misma en el supuesto que la junta de propietarios también autorice
la transferencia, o ser realizada con la intervención de todos los
copropietarios en aplicación de lo dispuesto por el artículo 971 inciso 1 del
Código Civil.
Tribunal Registral de la SUNARP. Resolución
N°.- 1342-2020-SUNARP-TR-L. Lima, 07 de agosto 2020
[1]
En la doctrina y legislación comparada se conoce a esta modalidad de la
propiedad como “propiedad
horizontal”, en razón a que ha sido ideada para las titularidades existentes en
un edificio. En estos
inmuebles, al existir diversos departamentos u oficinas, pertenecientes a
distintos propietarios, entonces, la propiedad de los mismos no se va a
extender al suelo, subsuelo ni al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos
verticales del perímetro superficial del inmueble y hasta que sea útil al
propietario el ejercicio de su derecho -como se señala en el artículo 954 del
Código Civil-, como sucede en el caso de la propiedad común; sino que se va a
restringir al piso o parte del piso que ocupa el departamento u oficina.
[2]
Como señala A. Ventura-Traveset y González la Propiedad Horizontal “(...)
surgirá automáticamente y necesariamente (aquí no cabe la autonomía de la
voluntad) siempre que se dé esa pluralidad de propietarios, mediante la
enajenación por cualquiera de los modos establecidos en la legislación civil de
alguno de los pisos o locales del inmueble (...), y ello con independencia de
que previamente se haya formalizado o no el título constitutivo”. Derecho de
Propiedad Horizontal. Quinta edición. Bosch, Casa Editorial, S.A., Barcelona,
Págs. 22-23.
[3] Resoluciones
N° 028-2007-SUNARP-TR-L del 12//1/2007 y N° 366-2009-SUNARP-TR-A 23/10/2009
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