Principio de Fe Pública Registral

BUSCA PROTEGER A LOS TERCEROS ADQUIRIENTES QUIENES CONFIADOS EN LA EXACTITUD Y CERTEZA QUE BRINDAN LAS INSCRIPCIONES REGISTRALES REALIZAN LA ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES, LA MISMA QUE RESULTARÁ VÁLIDA Y PERMANECERÁ COMO TAL AUN CUANDO POSTERIORMENTE SE ANULE, RESCINDA O RESUELVA EL TÍTULO DE SU OTORGANTE POR VIRTUD DE CAUSAS QUE NO CONSTEN EN LOS REGISTROS PÚBLICOS. ARTÍCULO 2014 DEL CÓDIGO CIVIL.

CAS. Nº 759-2014 LIMA

Lima, veintitrés de marzo de dos mil quince.

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LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: vista en audiencia pública de la fecha la causa número setecientos  cincuenta y nueve - dos mil catorce luego de verificada la votación con arreglo a ley, emite la siguiente resolución. MATERIA DEL RECURSO DE CASACIÓN: Se trata de los recursos de casación interpuestos a fojas quinientos ochenta y tres y seiscientos treinta por el Banco de Crédito del Perú, Erick Manfredo Mondragón Olaya e Ilia Karim Coronado Alvarado contra la sentencia de vista de fojas quinientos sesenta y seis expedida por la Quinta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima el cuatro de noviembre de dos mil trece que confirma la sentencia apelada que declaró fundada la demanda de nulidad de acto jurídico y cancelación de asiento registral. FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE EL RECURSO: Que, ambos recursos de casación fueron declarados procedentes por resoluciones de fecha quince de mayo de dos mil catorce obrantes a fojas noventa y seis y noventa y nueve del cuadernillo formado en esta Sala Suprema por la causal prevista en el artículo 386 del Código Procesal Civil. El Banco de Crédito del Perú denuncia lo siguiente: infracción normativa de carácter procesal del artículo 139 incisos 3 y 5 de la Constitución Política del Perú así como de los artículos VII del Título Preliminar, 50 inciso 6, 197 y 200 del Código Procesal Civil y 12 del Texto Único Ordenado de la Ley Orgánica del Poder Judicial; e infracción normativa material por inaplicación de los artículos 194 y 2014 del Código Civil; Erick Manfredo Mondragón Olaya e Ilia Karim Coronado Alvarado denuncian la infracción normativa procesal de los artículos 139 incisos 3 y 5 de la Constitución Política del Perú, III y VII del Título Preliminar del Código Procesal Civil así como la infracción normativa material por interpretación errónea y aplicación indebida del artículo 2014 del Código Civil e infracción normativa por inaplicación de los artículos 194, 1810, 2019 y 2022 del mismo Código. CONSIDERANDO: PRIMERO: Que, del examen de los autos se advierte que mediante escrito de fojas treinta y cuatro Julio Francisco Díaz Ríos solicita como pretensión principal la nulidad del acto jurídico de compraventa del inmueble ubicado en el Jirón Simón Salguero número 829-827 Urbanización Canopus Distrito de Santiago de Surco Provincia y Departamento de Lima celebrado por Marina Antonia Montoya Mazzoli viuda de Moreno con la sociedad conyugal conformada por Erick Manfredo Mondragón Olaya e Ilia Karim Coronado Alvarado y la cancelación de Asiento Registral C00002 anotado en la Partida número 44933322 demandando asimismo como pretensión subordinada la nulidad del asiento registral en el que aparece inserta la hipoteca constituida por la antes referida sociedad conyugal a favor del Banco de Crédito del Perú sustentando la nulidad en la causal de fin ilícito prevista en el artículo 219 inciso 4 del Código Civil; refiere haber adquirido el inmueble sub litis por Escritura Pública de fecha siete de mayo de mil novecientos noventa y seis conjuntamente con su cónyuge María Elena Moreno Montoya inscribiendo su derecho en la Partida Registral número 44933322; afirma que con la finalidad de resguardar su propiedad de posibles embargos por la empresa SIDERPERÚ la cual tenía créditos pendientes decidió poner el bien a nombre de terceros otorgando para dicho efecto con fecha uno de junio de dos mil, un poder a nombre de su suegra Marina Antonia Montoya Mazzoli viuda de Moreno para que adquiera la propiedad la cual se materializó el siete de julio de dos mil inscribiéndose el referido acto jurídico en el Asiento número C00001 de la Partida Registral número 44933322; indica que según Escritura Pública de compraventa de fecha once de diciembre de dos mil su suegra le restituyó el derecho de dominio del citado bien inmueble acto jurídico que no fue inscrito en los Registros Públicos iniciando posteriormente los trámites de divorcio con su esposa declarándose fundada dicha demanda en el año dos mil siete constituyendo dicho inmueble bien de la sociedad de gananciales; señala que con fecha veinte de octubre de dos mil seis tomó conocimiento que su suegra Marina Antonia Montoya Mazzoli viuda de Moreno había transferido el referido inmueble a la sociedad conyugal conformada por Erick Manfredo Mondragón Olaya e Ilia Karim Coronado Alvarado quienes constituyeron hipoteca sobre el citado bien hasta por la suma de ciento seis mil trescientos cuarenta y tres dólares americanos con setenta y cinco centavos (US$.106,343.75); considera que dicha venta es contraria al orden público y a las buenas costumbres pues la persona que realizó la venta no era propietaria del inmueble toda vez que adquirió el mismo mediante un mandato sin representación el cual se encuentra inscrito en la Partida número 11198724. SEGUNDO: Que, admitida a trámite la demanda se apersonó al proceso la sociedad conyugal conformada por Erick Manfredo Mondragón Olaya e Ilia Karim Coronado Alvarado por escrito de fojas ciento siete contestando la demanda en los siguientes términos: i) a mérito de la Escritura Pública de compraventa de fecha veinte de octubre de dos mil seis adquirieron a título oneroso el inmueble materia de litis por la suma de ciento veinticinco mil dólares americanos (US$.125,000.00) figurando la vendedora Marina Antonia Montoya Mazzoli viuda de Moreno como propietaria del referido predio y efectuando la compraventa acorde a la información registral vigente inscribiendo posteriormente dicho acto; ii) en la Escritura Pública por la que se transfirió el inmueble a su suegra no se declara en absoluto que la compradora Marina Antonia Montoya Mazzoli viuda de Moreno actúa en virtud de un mandato, lo que demuestra la buena fe de los recurrentes compradores. TERCERO: Que, mediante escrito de fojas ciento ochenta y ocho el Banco de  Crédito del Perú se apersona al proceso y contesta la demanda refiriendo lo siguiente: i) al momento de efectuarse la venta a favor de la sociedad conyugal conformada por Erick Manfredo Mondragón Olaya e Ilia Karim Coronado Alvarado figuraba en los Registros Públicos como propietaria del mismo la vendedora Marina Antonia Montoya Mazzoli viuda de Moreno sin existir anotación o medida alguna que desvirtúe dicha condición en tal sentido la afirmación consistente en que la vendedora no era propietaria carece de sustento y no puede oponerse a los terceros que adquirieron derechos bajo la seguridad que otorga el Registro Público; ii) la entidad financiera recurrente no tuvo vínculo alguno con el anterior propietario ni con el demandante ya que la hipoteca constituida a su favor fue otorgada por la sociedad conyugal Mondragón-Coronado; iii) no existe finalidad ilícita en los actos cuya nulidad se pretende ni son contrarios a las leyes que interesan al orden público ni a las buenas costumbres dado que la transferencia efectuada a favor del demandante y su cónyuge no fue inscrita por lo que no resulta oponible a los terceros que adquirieron de buena fe y a título oneroso el bien; iv) la Partida número 11198724 no publicita la propiedad inmueble correspondiendo la misma al Registro de Mandatos y Poderes en el que consta en forma exclusiva la relación existente entre mandante y mandataria a lo que se agrega que en la Escritura Pública del siete de julio de dos mil por la que Marina Antonia Montoya Mazzoli viuda de Moreno adquiere el referido inmueble no consta ninguna referencia o indicación de compra de inmueble por encargo o bajo representación por lo que la citada vendedora tenía la calidad de propietaria. CUARTO: Que, habiendo sido declarada en rebeldía la codemandada Marina Antonia Montoya Mazzoli viuda de Moreno y valoradas las pruebas presentadas por las partes el Juez de Primera Instancia declaró fundada la demanda por resolución de fecha veinticinco de enero de dos mil trece en consecuencia nulo el acto jurídico de compraventa contenido en la Escritura Pública de fecha veinte de octubre de dos mil seis otorgada por Marina Antonia Montoya Mazzoli viuda de Moreno a favor de la sociedad conyugal conformada por Erick Manfredo Mondragón Olaya e Ilia Karim Coronado Alvarado respecto al predio sub litis disponiendo la cancelación del asiento registral de inscripción C00002 anotado en la Partida número 44933322 de los Registros de Propiedad Inmueble de Lima estableciéndose lo siguiente: a) al margen de invocarse como causal de nulidad del acto jurídico el fin ilícito atendiendo a que dicho acto constituye una venta de cosa ajena resulta de aplicación la causal de objeto jurídicamente imposible regulado en el artículo 219 inciso 3 del Código Civil; b) los demandados Erick Manfredo Mondragón Olaya e Ilia Karim Coronado Alvarado sostienen que la adquisición del inmueble la efectuaron al amparo de la buena fe contemplada en el artículo 2014 del Código Civil sin embargo la buena fe no sólo se sustenta en la exactitud de la inscripción registral sino también en la posibilidad de conocer su inexactitud señalando en tal sentido que basándose en la ponderación de intereses los demandados compradores se encontraban en posibilidad de saber que el bien que adquirían se encontraba ocupado por el demandante y no por su vendedora y que a ésta se le había otorgado un mandato el cual está inscrito en Registros Públicos a efectos que adquiriere el referido bien con obligación de revertirlo a su vendedor (hoy demandante) hechos que permiten concluir que el principio de buena fe no beneficia a los demandados. QUINTO: Que, apelada que fue la precitada resolución la Sala Superior por resolución de vista de fecha cuatro de noviembre de dos mil trece confirma la sentencia apelada consignando como fundamentos los siguientes: en la apelada se establece esencialmente que quien pretende comprar un inmueble de mucho valor lo primero que tiene que advertir es la ubicación del inmueble o identificar al vendedor, revisar los títulos de propiedad, verificar que el inmueble se encuentra en posesión del comprador o en su caso desocupado, comprobar si el vendedor es en efecto el verdadero dueño, que esté al día en el pago de sus obligaciones tributarias, contratar a un abogado, negociar y finalmente celebrar el contrato situación que no ha sucedido en el caso de autos toda vez que los demandados compradores se encontraban en posibilidad de saber que el bien inmueble estaba ocupado por el demandante y su esposa más no por su vendedora además que la referida vendedora había sido objeto de un mandato inscrito en los Registros Públicos para la adquisición de dicho bien con la obligación de revertirlo a su vendedor quien justamente es el demandante lo que hace concluir que el principio de buena fe no beneficia a los demandados. SEXTO: Que, en el caso de autos en relación a la causal de infracción normativa procesal alegada en los recursos respectivos conviene señalar que la exigencia de la motivación de las resoluciones judiciales que establece el artículo 139 inciso 5 de la Constitución Política del Perú constituye un principio que informa sobre el ejercicio de la función jurisdiccional y al mismo tiempo un derecho fundamental de los justiciables garantizándose mediante la debida motivación por un lado que la administración de justicia se lleve a cabo de conformidad a la Constitución y las leyes y del otro que los justiciables puedan ejercer de manera efectiva su derecho de defensa. SÉTIMO: Que, en cuanto a la denuncia referida en el considerando anterior se verifica que los fundamentos vertidos por los recurrentes carecen de base cierta toda vez que en la sentencia de mérito no se verifica la concurrencia de vicios insubsanables que afecten el debido proceso pues la misma según  se aprecia aparece motivada y contiene la expresión de los fundamentos de hecho y de derecho en que se sustenta. OCTAVO: Que, en relación a la causal de infracción normativa de derecho material denunciada por los impugnantes es necesario tener en consideración que el artículo 2014 del Código Civil establece que: “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros Públicos. La buena fe se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro” apreciándose del texto literal precitado dos aspectos claramente distinguibles: la normatividad sustantiva recoge el denominado Principio de la Fe Pública registral cuyo fundamento radica en la necesidad de asegurar el tráfico patrimonial así como proteger las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los terceros adquirientes que se hayan producido confiados en el contenido de los asientos registrales en tal sentido la buena fe registral busca proteger la adquisición efectuada a título oneroso y de buena fe de quien aparece en el Registro como titular registral contra cualquier intento de enervar dicha adquisición que se fundamente en causas no inscritas antes debiendo señalarse en segundo lugar que la norma ut supra establece que la buena fe deberá reputarse a favor del tercerista en tanto no se demuestre de manera fehaciente e indubitable lo contrario esto es la buena fe se presume a favor del tercero mientras no se acredite que tenía conocimiento de la inexactitud del registro situación que en doctrina se concibe como una presunción iuris tantum. NOVENO: Que, sobre el particular se aprecia que las instancias de mérito concluyen que los terceros conformados por la sociedad conyugal Erick Manfredo Mondragón Olaya e Ilia Karim Coronado Alvarado no pueden invocar la buena fe registral por cuanto como demandados compradores se encontraban en posibilidad de conocer que el bien sub litis que adquirían se encontraba ocupado por el demandante y no por su vendedora además que a la citada vendedora se le había entregado un mandato el cual está inscrito en Registros Públicos a efectos de adquirir el referido predio con la obligación de revertirlo a su vendedor quien resulta ser en este caso el hoy demandante. DÉCIMO: Que, sin embargo debe tenerse en cuenta que la precitada interpretación no sólo resulta incongruente con lo normado de manera expresa en el artículo 2014 del Código Civil pues dicha situación no se aprecia de manera cierta en los presentes actuados toda vez que el Principio de Fe Pública Registral busca en realidad proteger a los terceros adquirientes quienes confiados en la exactitud y certeza que brindan las inscripciones registrales realizan la adquisición de bienes inmuebles la cual resultará válida y permanecerá como tal aun cuando posteriormente se anule, rescinda o resuelva el título de su otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros Públicos debiendo precisarse que la norma bajo comentario en ningún momento ni circunstancia sugiere o exige de manera expresa que el tercero deba conocer previamente quién es el que se encuentra en posesión del predio que va a adquirir o que deba verificar con antelación si el bien se encuentra desocupado o en su caso establecer si el vendedor era o no el verdadero dueño conforme ha sido sostenido uniformemente por las instancias de mérito pues ello no refleja el sentido mismo de la noma contenida en el artículo 2014 del Código Civil careciendo de sustento fáctico lo sostenido por las instancias de mérito toda vez que conforme se aprecia del contenido mismo de la Partida número 44933322 el predio sub litis fue adquirido por la sociedad conyugal conformada por Erick Manfredo Mondragón Olaya e Ilia Karim Coronado Alvarado de su vendedora Marina Antonia Montoya Mazzoli viuda de Moreno (fojas once) quien a esa misma fecha y en la misma partida registral aparecía como la anterior propietaria (fojas siete) no apreciándose por lo demás que en tal partida hubiese aparecido algún mandato ni representación a favor de la citada vendedora o en su caso la revocatoria del mismo siendo esto así se acredita que los terceros demandados han adquirido el predio sub litis a título oneroso y de quien aparecía en ese momento con facultades para celebrar el acto traslativo habiendo por tanto actuado al amparo del Principio de Buena Fe Registral debiendo agregarse que el demandante en su escrito de demanda ha declarado expresamente en el punto quinto de sus fundamentos de hecho que: “a mediados del año dos mil dos comienzan los problemas conyugales con mi cónyuge, y por mandato judicial me veo obligado a tener que dejar de vivir en el hogar conyugal (...)” reconociendo el demandante que no se encontraba residiendo en el predio sub materia desde el año dos mil dos por lo que aun en el supuesto negado que fuera exigible que el tercero debiera conocer quién es el que se encontraba en posesión del predio sub litis cierto es que a partir de esa fecha no era el demandante el que se encontraba residiendo en el referido inmueble por cuya razón lo consignado por las instancias de mérito carece de sustento fáctico alguno debiendo en consecuencia declararse fundado el recurso por la causal de infracción normativa de derecho material contenida en el artículo 2014 del Código Civil al haber actuado los recurrentes amparados por el Principio de Fe Pública Registral al momento de adquirir el predio sub litis. DÉCIMO PRIMERO: Que, asimismo es menester señalar de manera complementaria que al haberse determinado la buena fe con la que han actuado los terceros ahora recurrentes resulta de aplicación al presente caso el principio registral previsto por el  artículo 2013 del Código Civil referente al Principio de Legitimación el cual establece que el contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez toda vez que la sociedad conyugal conformada por Erick Manfredo Mondragón Olaya e Ilia Karim Coronado Alvarado adquirieron la propiedad del bien de quien aparecía en el Registro Público con facultad para transferir registrando su derecho el cual no fue materia de observación registral alguna anotándose el quince de noviembre de dos mil seis conforme se aprecia de la respectiva ficha registral. DÉCIMO SEGUNDO: Que, habiéndose denunciado la infracción normativa del artículo 2022 del Código Civil referente a la oponibilidad de derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos debe dejarse establecido que en el caso de autos no se debate la oponibilidad del derecho del demandante frente al derecho de propiedad de los demandados pues lo que ha sido materia del contradictorio es la validez del acto jurídico contenido en la escritura pública de fecha veinte de octubre de dos mil seis así como la cancelación del asiento registral de la Partida número 44933322 por considerar que dicho acto se encuentra incurso en la causal de fi n ilícito deviniendo por tanto en impertinente la aplicación de dicha norma a los hechos establecidos en el presente proceso no siendo tampoco de aplicación al caso concreto las normas contenidas en los artículos 194, 1810 y 2019 del Código Civil pues los recurrentes no han cumplido los requisitos de procedencia exigidos en los incisos 2 y 3 del artículo 388 del Código Procesal Civil al no describir con claridad y precisión la infracción normativa denunciada en cada caso ni demostrar la incidencia directa de dichas infracciones sobre la decisión judicial impugnada. Estando a lo expuesto resulta de aplicación lo dispuesto en la primera parte del artículo 396 del Código Procesal Civil; consideraciones por las cuales declararon: FUNDADOS los recursos de casación interpuestos por el Banco de Crédito del Perú y Erick Manfredo Mondragón Olaya e Ilia Karim Coronado Alvarado; en consecuencia, CASARON la sentencia de vista de fojas quinientos sesenta y seis, de fecha cuatro de noviembre de dos mil trece, expedida por la Quinta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, y actuando como sede de instancia: REVOCARON la sentencia apelada de fojas cuatrocientos treinta y dos de fecha veinticinco de enero de dos mil trece que declara fundada la demanda y REFORMANDO la misma declararon infundada la demanda de nulidad de acto jurídico y cancelación de asiento registral interpuesta; DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial “El Peruano” bajo responsabilidad; en los seguidos por Julio Francisco Díaz Ríos con Erick Manfredo Mondragón Olaya y otros sobre Nulidad de Acto Jurídico; y los devolvieron. Ponente Señora Valcárcel Saldaña, Jueza Suprema. S.S. MENDOZA RAMÍREZ, TELLO GILARDI, VALCÁRCEL SALDAÑA, MIRANDA MOLINA, CALDERÓN PUERTAS

C-1359716-3