Acción del arrendador no interrumpe el plazo para reclamar la indemnización por desahucio

La acción del arrendador en validación de la notificación cursada al inquilino con la denegación de la renovación no interrumpe el plazo de prescripción de la acción del arrendatario para el pago de la indemnización por desahucio, que corre a partir del día en que el arrendador le notifica su negativa.

Corte de Casación, Civil, Sala Civil 3, 3 de noviembre de 2021, 20-20.219

Las acciones judiciales relativas a la situación de los arrendamientos comerciales están sujetas a un plazo de prescripción de dos años (C. com. art. L 145-60).

Tras haber entregado a su inquilino una notificación de rescisión con denegación de renovación sin indemnización por desahucio (C. com. art. L 145-17), un arrendador emprendió una acción judicial ocho meses más tarde para hacer valer la notificación de rescisión. En el marco de esta acción, el arrendatario alegó veinte meses después que las pretensiones del arrendador debían ser rechazadas, solicitando el pago de una indemnización por desahucio y el nombramiento de un perito para determinar su importe. Cuatro años después, el caso fue llevado ante un tribunal de apelación, que dictaminó que el arrendador no tenía una razón seria y legítima para negarse a pagar al inquilino la indemnización por desahucio.

El arrendador interpuso entonces una nueva demanda contra el inquilino, alegando que su derecho a la indemnización por desahucio había prescrito por el plazo de dos años. El arrendatario contrademanda el pago de esta indemnización, alegando, por una parte, que el plazo de prescripción no podía haber corrido antes de la decisión del Tribunal de Apelación, momento en el que su derecho a la indemnización por desahucio había quedado definitivamente establecido en principio, y, por otra parte, que el plazo de prescripción se había interrumpido por la acción del arrendador para validar la negativa a renovar.

El argumento del arrendatario fue rechazado por la Corte de Casación. De conformidad con el artículo L 145-10 del Código de Comercio de Francia, el punto de partida del plazo de prescripción de dos años de la acción del arrendatario para el pago de la indemnización por desahucio es la fecha en que el arrendador notificó su negativa a renovar el contrato de arrendamiento sin ofrecer el pago de la indemnización por desahucio.

Por lo tanto, la reclamación del arrendatario había prescrito, ya que había impugnado la denegación de la renovación y había solicitado una evaluación pericial de la indemnización por desahucio más de dos años después de la notificación de la negativa a renovar. Además, la decisión del Tribunal de Apelación cuatro años después no pudo tener el efecto de crear un nuevo plazo de prescripción para la solicitud del inquilino del pago de la indemnización por desahucio.

A tener en cuenta:

• El documento extrajudicial en el que se notifique la denegación de la renovación debe indicar, bajo pena de nulidad, que el arrendatario que pretenda impugnar la misma o solicitar el pago de una indemnización por desahucio debe acudir al tribunal antes de que transcurra un plazo de dos años a partir de la fecha de notificación de la denegación de la renovación (C. com. art. L 145-10, apartado 5).
• El punto de partida del plazo de prescripción es el día en que se notifica la denegación de la renovación, independientemente de que esta fecha sea anterior a la finalización del contrato de arrendamiento (Cass. 3e civ. 3-11-2021 n° 20-18.351 F-D).
• La interrupción de este plazo puede ser resultado de una solicitud judicial (C. civ. art. 2241) y continúa surtiendo efecto hasta que se ponga fin al procedimiento (C. civ. art. 2242). Sin embargo, la demanda debe ser iniciada por el arrendatario. Sin embargo, la solicitud debe ser iniciada por el inquilino. En efecto, el arrendatario que haya impugnado la notificación de rescisión dentro del plazo de dos años puede solicitar posteriormente el pago de la indemnización por desahucio sin que pueda aplicarse contra él el plazo de prescripción bienal (Cas. 3e civ. 7-2-2019 n° 17-31.807 F-D : RJDA 6/19 n° 416). 
• Para el demandado de una acción, solo constituye una pretensión legal que interrumpe la prescripción aquella por la que pretende obtener un beneficio distinto del mero rechazo de la pretensión de su oponente (Cas. 2e civ. 1-2-2018 n° 17-14.664 P). En este caso, la solicitud del arrendatario de que se fije una indemnización por desahucio, formulada como reconvención en sus alegaciones en el momento de solicitar la validación de su notificación de rescisión por parte del arrendador, podría haber interrumpido el plazo de prescripción si se hubiera producido antes del vencimiento de dicho plazo, es decir, si las alegaciones se hubieran formulado menos de dos años después de la notificación de la rescisión.

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